人生100年 持ち家運用術


2019年10月20日(日)曇り一時晴れ

・人生100年 持ち家運用術 売る・貸す・担保・・・購入時から備え
「人生100年時代」で長寿が進むのは吉報だが、それを支える経済的な裏付けなくしては満足した暮らしは望めない。
長く働く意外にキャッシュレス決済を生み出す資産はないか。
潜在力を秘めるのは「自宅」。高齢者に限れば日本の持ち家比率は8割超す。
半面、高齢者の総資産のうち半分は持ち家など実物資産が占め、米国に比べて株式、保険などの金融資産の比率は低い。
多くのシニア層は今後、持ち家の活用と向き合う。

・人生100年 持ち家運用術 売る・貸す・担保・・・購入時から備え
「自宅の資金化」二は大きく4つの方法がある。
一般的なのは売却と賃貸。売却はまとまった資金を手にでき、賃貸は自宅所有権を残しながら賃料収入を得られる。
売却と賃貸の間を縫うように広がるのが「逆住宅ローン」と言われるリバースモーゲージや、リースバック。
リバースモーゲージは自宅を担保に金融機関からお金を借り、金利分だけ返す仕組み。元本は自分の死後、自宅を売るか手持ち資金で一括で返す。
リースバックは自宅を売り、当たらな家主に家賃を払って住み続ける。

・人生100年 持ち家運用術 売る・貸す・担保・・・購入時から備え
リバースモーゲージシェア首位東京スター銀行(東京・港)のほかメガバンク、地方銀行など取り扱う金融機関は増えている。
三井住友信託銀 <8309> [終値3843円]では7月のリバースモーゲージに関する相談件数が単月で過去最高になった。
8月以降の相談件数も高水準が続く。
「アクティブシニアが増え、リバースモーゲージが前向きに使われる商品と位置づけられるようになってきた」とも。

・人生100年 持ち家運用術 売る・貸す・担保・・・購入時から備え
市場拡大は緒に就いたばかり。
日本での累計融資残高は1500億円前後と、リバースモーゲージ大国の米国の1%に満たない。
既存ストックを維持管理し、個人が自分のライフステージにあった物件に住み替える仕組みが今以上に求められる。
リバースモーゲージやリースバックが時代の要請に応えられるかどうか、試される局面といえる。

・人生100年 持ち家運用術 最大の資産を動かす
これから家を買う人も、既に持ち家の人も、改めて「自宅」に目を向けるのはどうだろうか。
様々な手法には一長一短があり、最適な答えは人によって千差万別。
自宅の資金化に頼り切らず、長く働き、運用で資産寿命を延ばす合わせ技が鉄則。

・人生100年 持ち家運用術 最大の資産を動かす
4つの手法をシミュレーション 資産の延命効果には差、一長一短の見極め
住み替えてもいい場合 売却 賃貸
売却 メリット:1度に得る資金額が大きい その後のメンテナンスが不要
デメリット:思うような価格、時期に売れないケースも。売却額が取得額を一定以上上回ると所得税発生。
相続税の節税措置が利用できなくなる。
賃貸 メリット:所有権を残したまま収入が得られる。相続税の節税措置が引き続き利用可(規模は縮小)。
デメリット:借り手がつかないと収入ゼロ。入居者とトラブルが起きる恐れ。修繕費や固定資産税がかかる。
賃料収入に所得税が発生。
住み続けたい場合 リバースモーゲージ リースバック
リバースモーゲージ メリット:所有権が残る。契約者の存命中は利息のみ返済。
デメリット:借りられる額は資産価値に比べて低め。借入金の金利が一般的な住宅ローンより割高。
地価下落で返済負担が増すケースも。
リースバック メリット:1度にまとまった資金が得られる。
デメリット:売却益に課税も。賃貸契約を伴う分、売却額が抑えられることも。
家賃の支払いが発生。家主の都合で家賃改定や中途退去迫られるリスクも。

・英国と欧州連合(EU)は17日、英国のEU離脱(ブレグジット)巡る新たな条件で合意。
最後の難関だった北アイルランドの国境問題で英国側が譲歩し、10/31の交渉期限切れの直前で何とか折り合った形。
だが英議会で日本時間19日夜に予定される採決で新離脱案が否決されれば、英国とEUのこれまでの努力は水泡に帰す。
仮に承認されても、英国の将来のEUとの経済関係には不透明な部分が多く、
不確実性が欧州経済の重荷となっている状況が改善する道筋は依然見えない。

・欧州経済はただでさえ景気減速に歯止めがかからない状況。
17日にドイツ政府は新しい経済見通しを示し、20年の実質成長率をこれまでの1.5%から1%に引き下げた。
米中貿易戦争や英EU離脱の不透明感が広がる中、企業は投資や雇用をためらい始めており、製造業以外にも減速が広がる状況に入りつつある。
欧州の金融市場の不安定な状況も当面続く可能性が高い。

・日経平均株価は18日、年初来高値を更新。
2018年12/3以来10カ月半ぶりの高値水準となり、令和に入って最高値を付けた。
米国と中国の貿易協議が「部分合意」に至るなど、世界景気の先行きに対する警戒が和らいでいる。
米企業で好決算が相次いだことも投資家心理の支えとなり、リスク資産である株式を買う動きが鮮明となった。

・国内企業の2019年4-9月期決算発表が今週から本格化。
米中貿易摩擦などによる景気減速懸念から通期予想でも下方修正が相次ぐとの見方も強い。
一方で貿易協議がひとまず部分的に合意に落ち着いたことで、年末にかけて業績が回復する「下期回復シナリオ」に期待する声は根強い。
修正幅がどこまで広がるかが焦点になる。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済   http://www.koronoasa.com/info/

・Focus 世界の企業に広がる格下げ
世界で企業の格下げが増えている。超低金利を受けて債務が膨張する一方、収益力に陰りが出始めてきたため。
利回り求めるマネーが流れ込み、リスクが拡大する中でも起債の勢いは止まらない。
国際通貨基金(IMF)16日、「債務不履行の可能性がある企業債務は2021年」に19兆ドルに上る可能性がある」と警鐘。
ここへきて世界景気の先行き不透明感が台頭し、企業業績が悪化。企業の信用格付けの低下が目立ってきた。
格付け会社S&Pグローバル・レーティングによる世界の社債発行企業の信用格付け変更を見ると、
1-9月期の格下げ数は616件と3年ぶりに格上げ(497件)を上回った。
地域別には、米国企業の格下げが目立つ。1-9月期は格上げが223件と前年同期比28%減った一方、格下げは387件と24%増加。
格上げから格下げを引いた値はマイナス164と昨年同時期(マイナス2)から大きく悪化し、リーマン危機直後の09年以来10年ぶりの水準になった。
今後、注視したい点は「米サプライマネジメント協会(ISM)製造業景況感指数の『深度』と『50を下回る期間』に注意」との指摘も。
9月の同指数は47.8と、2カ月連続で好不況の分かれ目である50を下回った。
同指数が45を下回るか50割れの期間が半年を超えると、デフォルト(債務不履行)が増える可能性が高まると。

・Focus 世界の企業に広がる格下げ
S&Pグローバルによる中国企業の格下げは16、17年がピークで、それに比べると19年の格下げ数は減っている。
だが、財務の悪化にはむしろ拍車がかかっているのが実態。
中国の上場企業3595社が抱える総負債は6月末時点で39兆6215億元。18年末(37兆3784億元)に比べ半年で6%増。
米国や、マイナス金利に沈む日本、欧州ほどではないとはいえ、中国でも金利は低下傾向にあり、債務膨張を受け止めやすい環境にある。
加えて中国では、国債の多くを国有銀行が保有するなど、当局が長期金利に強い影響力を保っている。
習指導部が抜本策を打つのか、なお先送りを続けるのか、まだ見極めはつかない。

・Focus 世界の企業に広がる格下げ
S&Pグローバルのデータでは、日本も1-9月に格下げが格上げを上回った。
だが、S&Pグローバルより幅広い業種により多くの格付けを付与している格付投資情報センター(R&I)の実績を見ると、
日本は米国や中国とはやや様相が異なる。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済   http://www.koronoasa.com/info/

・Focus 世界の企業に広がる格下げ
格付けの低下は一般に、社債発行には逆風となる。
ところが足元では、社債発行が空前の規模に達している。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済   http://www.koronoasa.com/info/

・中国とインドの新車市場の不振が続いている。
世界最大の新車市場である中国が9月まで15カ月連続で前年実績を下回ったほか、
同4位市場のインドも昨年11月以降、販売台数は前年割れが続く。
新車不振が長引くほど世界の自動車メーカーにとって大きなリスクとなる。

・Innovation インタラクティブ広告 指先で「操作」バナーより訴求力
利用者が動画に触って操作する「インタラクティブ広告」の市場が拡大している。
広告上でスワイプやクリックなどをすることでストーリーが分岐したり、表示された商品を購入できたりするのが特徴。
次世代通信規格「5G」の普及でデータ通信量が飛躍的に増えることで、一般的な広告手法として定着しそう。

・Innovation インタラクティブ広告 指先で「操作」バナーより訴求力
主なインタラクティブ広告の関連銘柄
NTTドコモ <9437> [終値2822.0円]動画 サービス手掛けるパロニムに出資
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・MARKETS STOCK 半導体・FA 景気敏感株に買い
前週(15~18日)の日経平均株価は週間で約3%(693円)上昇。
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・MARKETS FOREX 円の先高観が後退
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・MARKETS COMMODITY 米中休戦で大豆急騰
大豆の国際相場が上昇している。
シカゴの大豆先物(中心限月)は10月中旬時点で1ブッシェル9.3ドル前後と9月初旬から1割弱上昇した。
米中貿易摩擦に緩和の兆しが見える中、期待の買いが入った。
大豆価格に連動するトウモロコシの国際相場も寒波で高騰している。
米中貿易摩擦の一時休戦は過去には何度もあった。
「本格的な合意まで大豆相場の上値は重い」との声も多かった。

・MARKETS 仮想通貨
インターネット上の暗号資産(仮想通貨)ビットコインが下落。
情報サイトコインディスクによるとドル建て価格は日本時間18日時点で1ビットコイン=8000ドル程度と、前週末(8500ドル程度)を下回る。
11日までの相場上昇を支えたビットコイン以外の仮想通貨であるオルトコインの一部が、
利益確定や持ち高調整の売りの押され、ビットコインにも歩調を合わせた売りが出た。

・ランキング:2月期決済企業の2019年3-8月期決算発表一巡。
20年2月期通期予想に対する経常利益の進捗率ランキング(時価総額100億円以上)
1位吉野家HD <9861> [終値2565円]3-8月期進捗率 201.5% 牛丼「超特盛」で既存店好調
2位ケーヨー <8168> [終値527円]92.9% 店舗改装で採算改善進む
3位あさひ <3333> [終値1182円]90.9%
4位わらべや日洋 <2918> [終値1902円]78.4% 省人化などコスト削減が奏功

・読者が選ぶ注目企業 ここが知りたい 浜松ホトニクス <6965> [終値4035円]棒歴摩擦の逆風、どうしのぐ。
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・世界株式番付:先週の世界の株式相場は主要25の株価指数のうち17指数が上昇。

上位1位日本週間騰落率3.18% 2位インド3.07% 3位台湾2.67% 4位ロシア1.93% 5位香港1.56%
下位25位英国▲133% 24位中国▲1.19% 23位トルコ▲0.62% 22位スイス▲0.52% 21位フランス▲0.52% 19位米国▲0.17%

・銘柄ウオッチ トップが語る ヤマシンフィルタ <6240> [終値889円]山崎敦彦社長
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