黄昏、マンション市場

2017年2月19日（日）はれ　北風冷たく
・黄昏、マンション市場。富裕層も息切れ、値崩れあるか。
マンション市場の失速が鮮明、
不動産経済研究所（東京・新宿）のデータから計算すると、2016年に首都圏で供給されたマンションの市場規模は
1兆9600億円余り。2兆円を下回ったのは米金融危機後の不況期の09年以来に。
16年は発売戸数も24年ぶりの低水準だった。
建築コストや地価の上昇で、首都圏のマンション価格はここ4年で高騰。
首都圏平均で5000万円台半ばという高価格に、一般の購入層はついてこれなくなった。
16年下期（7-12月）の首都圏の供給に占める億ションの比率は2.6％と15年下期の5.4％から大幅に低下。
契約率も69％と好不調の境目とされる70％を6年半ぶりに下回った。
需要面に加え、需給面でも逆風。訪日外国人客の増加を見込んだホテル建設が活発で、用地取得が競合する。
「マンションの土地の仕入れは非常に難しくなっている」と打ち明ける。
ゆがんだ均衡がついに崩れるのか。現状と先行きを探る。

・黄昏、マンション市場。高値膠着に3つの「ない」。
価格破壊者いない・金利がない・開発用地がない。
マンション価格の高止まりを支える3つの「ない」は、今のところ崩れる兆候はない。
だが均衡が破られるとすれば、そのきっかけは金利だ。

・黄昏、マンション市場。不動産投資過熱、リスクは誰に。
個人をアパート投資に駆り立てるのは、低金利と相続税対策。
アパートを建設すれば、更地よりも課税時の評価額が下がる。
15年には税制改正で相続税の課税対象が広がったこともあり、
地方の地主などが土地を活用しようとアパート投資に注目が集まった。
地主が既に保有する土地でアパート投資をする場合でも、建物の建設費は1億円に達することも珍しくなく、
低金利下で運用先に悩む地銀などの金融機関にとっては魅力的な融資先と。
空室率が上がると誰に、どんな影響が出るのか。
懸念する声が聞こえるのは融資返済が滞った場合の金融機関への影響。
注意が必要なのは、個人オーナーのうち競争力がない物件に投資したケース。
「サラリーマン大家」の場合、返済負担の増加につながる金利上昇にも注意。
最後に責任を持つのは金融機関や建設会社ではなく、オーナー個人だ。

・黄昏、マンション市場。大手、富裕層の「実需」深掘り。
都心の超一等地で中古にも触手。
マンション市況が悪化し始めた2016年以降、不動産各社の株価はさえない。
日経平均株価が1％上げているのに対し、
野村不動産HD　<3231> ［終値1891円］や三井不　<8801> ［終値2630.0円］など1割強下落。
「東京都心の駅前再開発物件に限定している東京建物　<8804> ［終値1582円］など除くと、
マンション事業の先行きは期待しにくい」とも。
中古市場に目を向ける動きもある。
東急不HD　<3289> ［終値650円］15年、中古マンションの高級ブランド「マジェス」立ち上げ。
国立新美術館（東京・港）の正面に建つ賃貸物件買い取り、
既存の賃貸入居者退去した時点で部屋をリノベーションして随時売却。
同じく港区の元麻布でも、築16年のマンション対象に同様のプロジェクト進めている。
新築では難しい超一等地で、収益性も大きい。
住友不　<8830> ［終値3231.0円］や三菱地所　<8802> ［終値2252.5円］NTT都市開発　<8933> ［終値1040円］も
リノベーション事業伸ばす考え。
16年の首都圏の中古マンションの成約戸数は15年比7％増の3万7189戸と、新築（12％減、3万5772戸）を初めて上回った。

賃貸入居者がいる分譲マンションをオーナーから割安で買い取り、
入居者が退去してからリノベーションして売却するという独特のビジネスモデルで成長する
スター・マイカ　<3230> ［終値2279円］など、手ごわいライバル多く、
大手不動産会社といえど成功が確約されているとは言えない。

・黄昏、マンション市場。
具体的な数こそ把握されていないが、ここ数年、
億ションやタワーマンションの販売現場で買い手として存在感高めてきたのがあじゃいなどの海外投資家。
ただその動きも鈍り気味。運用目的で億ションを購入する富裕層は目立たず。
海外投資家から見て日本のマンションの魅力は、割安な価格だった。
首都圏マンションの価格高騰で、「日本のマンションも高くなった」と考える投資家が増えているようだ。
風向きが変わり始めた海外投資家の動向は、今後のマンション価格に影響を与えそうだ。

・米国株高続いている。17日はダウ工業株30種平均が7営業日連続で最高値更新。
ナスダック総合指数、S&P500種株価指数とそろって最高値達成。
円安一服背景に日経平均株価で2万円を前に足踏みが続く日本株の出遅れ感が際立っている。
トランプ米大統領は9日に「2～3週間以内に法人減税で驚くべき発表をする」と発言。
具体的な時期示したことで市場の目は減税による景気浮揚効果に向いた。
17日は売り先行ではじまるなど高値警戒感は根強いが、「28日の施政方針演説まで株高基調は続く」との見方も。
米国株上昇に新興国株の戻りも加わり、米MSCI算出する世界株指数（ACWI）は16日に最高値更新。
この流れに乗れないのが日本株。17日の日経平均は前日比112円（0.6％）安の1万9234円と続落。
米政権による円安批判の懸念が根強く、投機筋による円売りも細っている。
東芝　<6502> ［終値184.0円］株の急落が市場心理に水を差した面もある。
ただ16年4-12月期決算で企業収益は堅調さ確認。
「海外勢の買いが戻ってくるかが当面の焦点」との声も。

・トランプ米大統領が就任して20日で1カ月となる。
物議を醸しだす大統領令の乱発、幹部の辞任による政権の動揺と、新政権の出足は混乱に彩られた。
一方、外交では日米首脳会議などを無難にこなし、現実路線の顔を見せる。
大型減税をはじめ大規模な経済政策への期待もつないだ。
この先株高が続く条件は、外交面では現実路線堅持し、通商交渉でも極端な保護主義控えることができるかどうか。
減税面では実現の可能性が高く、景気刺激効果の見込める形でまとめる必要がありそうだ。
政権人事巡る動揺が収まるかどうかも大前提となる。

・半導体製造装置メーカーに高水準の注文舞い込んでいる。けん引役はデータ保存に使う半導体メモリー向けの市場拡大。
主用途であるスマートフォンの高機能化のほか、
IoT（モノのインターネット化）にからんだサーバー用途での引き合いが強まっている。
製造装置の需給関係を示すBBレシオは2016年、ほぼ一貫して需要超だった。
各社の設備投資は今年も続いており、20日発表、17年1月分も良好な数値となりそう。
東京エレク　<8035> ［終値1225円］「約10年ぶりに受注額が過去最高を更新」
SCREENホールディングス　<7735> ［終値7660円］も16年10-12月期に過去最高の受注額記録し、
通期の純利益予想を、245億円と従来から15億円引き上げ。
日立ハイテクノロジーズ　<8036> ［終値4860円］アドバンテスト　<6857> ［終値1995円］ディスコ　<6146> ［終値16890円］
17年3月期業績予想上方修正。「スマホやサーバーに使う半導体メモリーの投資競争が想定以上に活発」と。

・東芝　<6502> ［終値184.0円］グループ解体の岐路に立たされている。
3月末の債務超過見込む中、分社する半導体事業の過半以上の株式売却を宣言。
リスクのお高い原子力事業の縮小も表明。半導体と原子力を手放せば、これまでの成長シナリオを見通せなくなる。
それでも存続のために解体的再建を選ぶしかない状況に追い込まれている。

・ソフトバンク　<9984> ［終値8518円］一段と事業投資に傾いている。
15日に米国の投資ファンド運用会社、フィートレス・インベストメント・グループを33億ドル（約3700億円）で買収。
狙いは、「（フォートレスの）投資プラットフォームから多くを学ぶことができる」。
ソフトバンク本体の戦略投資だけでなく、サウジアラビア政府系ファンドと近く立ち上げる
「ソフトバンク・ビジョン・ファンド」でもフォートレスの投資ノウハウ生かせる。
ロイター通信17日、ソフトバンク傘下の米携帯電話4位のスプリントの株式に一部を譲渡し
同3位TモバイルUSと経営統合検討と報じる。
もし事実だとすれば、規制緩和推進するトランプ政権下でソフトバンクの米国戦略の選択肢は広がりそう。

・ニコン　<7731> ［終値1683円］株価が先週急落。13日発表2017年3月期業績予想下方修正。
最終損益90億円の赤字（前期182億円の黒字）と従来予想から赤字額30億円拡大。
カメラ関連事業が想定以上に苦戦。構造改革の進展が「名門」復活のカギを握る。

・注目企業ここが知りたい　NTT　<9432> ［終値4711円］上場30年、なるか脱・携帯頼み。
携帯電話事業の成長鈍化見込まれる中、海外事業と自治体連携強め、通信からIT企業の巨人へと脱皮できるか。
ビッグデータや人工知能（AI）、M&A（合併・買収）進める。

・ＯＵＴ　Ｌｏｏｋ:今週（20～24日）の株式相場、日経平均株価は1万9000～1万9500円程度で推移しそう。
大きなイベントや為替相場を左右しそうな材料乏しく、投資家は今月下旬のトランプ米大統領議会演説など控えて、
積極的に買いに動きにくい。
半面、日米首脳会談を無難に通過した上、好調な企業業績などを背景に下値不安は後退。
22日に米連邦公開市場委員会（FOMC）議事要旨（1/31～2/1開催分）が公表される。
14日の米連邦準備理事会（FBR）のイエレン議長の議会証言踏まえ、市場は追加利上げに前向きなスタンス織り込む。
先週までにすべての企業が決算発表終えた。
2017年3月期通期業績の上方修正が相次ぐなど足元の好業績が引き続き相場の下支え要因となりそう。
市場では「業種内で選別が進んでいる」との指摘。
注目セクターの1つが、自動車や半導体関連業界向けの伸びが期待される工作機械関連。
個別ではDMG森精機　<6141> ［終値1697円］の株価は昨年末で20％上昇。
牧野フライス　<6135> ［終値1070円］（17％高）、オークマ　<6103> ［終値1222円］（10％高）も
日経平均（1％高）の同期間の上昇率を大きく上回る。

・Ｗａｌｌ　Ｓｔｒｅｅｔ:今週の米株式相場は最高値水準で一進一退か。
トランプ政権の減税や景気浮揚策が続くが、大統領令など通じて具体的な政策の内容を見極める展開となっており、
その内容次第で相場の方向性も左右されそう。
先週発表の経済指標は軒並み堅調な景気拡大示し、支援材料となった。
市場ではトランプ米大統領が過去数週間に言及してきた「驚異的な税制案」が今週発表されるかどうかに注目集まる。
期待されてきた法人税率の引き下げや本国投資法が具体的にどのような形になるのか市場は見極めようとしている。
特に注目は米企業が海外で積み上げた利益を本国に戻す際の税率引き下げ案で
実現すればアップルなど海外で高水準の利益あげる企業が恩恵受けるとみられ、こうした企業は先高観が強い。
22日には米連邦公開市場委員会（FOMC）の議事要旨（1/31～2/1会合分）発表。

・ランキング：今期の売上高経常利益率が改善する企業。

1位アコム　<8571> ［終値493円］経常利益率改善幅20.1ポイント　予想売上高経常利益率　27.0％　利息返還引当金大幅減

2位TDK　<6762> ［終値7900円］10.5ポイント　18.4％　3位三井物産　<8031> ［終値1694.5円］10.1ポイント　10.6％

7位コナミHD　<9766> ［終値4680円］6.0ポイント　15.6％　スマホゲームが複数ヒット

12位　丸一鋼管　<5463> ［終値3625円］5.1ポイント　18.1％　建設需要増、海外市況も改善。

22位アドバンテスト　<6857> ［終値1995円］3.2ポイント　10.4％　高利益率の検査装置が好調。

・世界市場往来：先週の世界の株式相場は主要25の株価指数のうち19指数が上昇。
総じて堅調。米国主導で世界景気が回復するとの期待で世界株高となった。

上位1位ブラジル週間騰落率2.46% 2位香港1.95% 3位米国1.75% 4位ポーランド1.56% 5位トルコ1.55%
下位25位南アフリカ▲1.49% 24位メキシコ▲1.32% 23位ロシア▲1.03% 22位日本▲0.74% 21位タイ▲0.47%

（日経ヴェリタス）

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