だから今、REIT

2019年7月14日（日）雨

・だから今、REIT　11年ぶり大台、利回り求めマネー流入。
不動産投資信託（REIT）相場は活況続いている。
東証REIT指数は11日、リーマン・ショック前の07年12月以来、11年7カ月ぶりに2000の大台に乗せた。
配当込みの指数は最高値圏で推移。
世界のREIT相場を示すS&PグローバルREIT指数の上昇。

・だから今、REIT　11年ぶり大台、利回り求めマネー流入。
なぜ今、REITが活況なのか。背景は世界的なカネ余り。
各国中央銀行が金融緩和に動き、世界的に金利低下。
国内REITの分配金利回りは平均3.8％と日本株の配当利回り（約2％）に比べても高い。
行き場を失ったマネーが高い利回りを求めてREITに流入している。
米中貿易摩擦など外部環境の影響受けにくい点も魅力。

・だから今、REIT　11年ぶり大台、利回り求めマネー流入。
国内REITの時価総額は約15兆円と5年前の約2倍。活況はいつまで続くのか。
参考になるのが「NAV倍率」。時価総額がREITの解散価値（NAV）の何倍まで買われているのか示す。
NAV倍率は1.2倍に近づき、割安とは言えないフェアバリューの水準との声も。
物件価格の上昇を受け、賃貸収益を物件価格で割った利回りは低下傾向。

・だから今、REIT　11年ぶり大台、利回り求めマネー流入。
上場REIT全体で18年初の4.2％程度から、足元で3.9％程度になっている。
足元のREIT市況は過熱感はなく、すぐに失速する懸念はないものの、
20年東京五輪後の不動産需給の緩和懸念などから、先行き不透明感は強い。

・だから今、REIT　宴は続くか　最前線を追う
低金利環境が続く中、リターンが高いREITは有望な投資対象。
しかし不動産市況はピークアウトの懸念もある。

・だから今、REIT　宴は続くか　最前線を追う
【オフィス編】賃料上昇、」地方にも好況の波　物件価値高め、利回り拡大の好循環。
主なオフィスREIT銘柄（総合型・複合型含む）
森ヒルズ投資法人　<3234> ［終値161800円］分配金利回り　3.49％　NAV倍率　1.20倍　昨年末比価格騰落率　17.2％
HULIC　<3295> ［終値191400円］3.56％　1.11倍　12.3％
オリックスF　<8954> ［終値203800円］3.51％　1.14倍　11.7％
福岡リート　<8968> ［終値178500円］4.12％　1.06倍　7.1％
ケネディクスオフィス　<8972> ［終値774000円］3.45%　1.10倍　10.6％
いちごオフィス　<8975> ［終値105500円］4.05％　1.17倍　9.0％
阪急阪神リート　<8977> ［終値152100円］4.15％　1.02倍　6.4％

・不動産投資信託（REIT）は、Rear Estate Invesutment Trustとの略で、
投資家から集めた資金でオフィスビルや賃貸マンションなど複数の不動産を取得し、
賃貸収入や売却益を投資家に分配金として支払う金融商品。
利益の90％超を配当するなど一定条件を満たせば法人税がかからず、株式より効率よく配当できる。

・だから今、REIT　宴は続くか　最前線を追う
【ホテル・商業・物流施設編】訪日客・開発ラッシュ追い風　成長性に高い評価、投資加速。
主なホテル・商業・物流施設REIT銘柄
プロロジスリート　<3283> ［終値255100円］分配金利回り　3.47％　NAV倍率　1.27倍　昨年末比価格騰落率　10.0％
星野リゾートリート　<3287> ［終値552000円］4.75％　0.98倍　6.2％
三井不動産ロジパーク　<3471> ［終値389000円］3.29％　1.75倍　25.5％
日本リテール　<8953> ［終値217900円］4.06％　0.97倍　▲0.7％
ホテルリート　<8985> ［終値89500円］4.11％　1.20倍　14.2％

・だから今、REIT　宴は続くか　最前線を追う
【住宅編】賃貸マンション堅調、競争激化
安定性強み、学生・高齢者向けも注目
主な住宅REIT銘柄
日本アコモデーション　<3226> ［終値634000円］分配金利回り3.02％　NAV倍率　1.42倍　昨年末価格騰落率　19.6%
アドバンス・レジデンス　<3269> ［終値345500円］3.11％　.31倍　14.2％
ケネディクスレジデンシャル　<3278> ［終値196600円］4.09％　1.22倍　17.5％
サムティ・レジデンシャル　<3459> ［終値119100円］6.25％　1.19倍　36.9％
日本賃貸住宅　<8986> ［終値86900円］4.60％　0.91倍　5.8％

・だから今、REIT　利回り魅力　資産形成にも有効
不動産投資信託（REIT）の市場は2008年のリーマン・ショック後、世界でも順調に拡大。
分配金込みのS&PグローバルREIT指数（米ドル建て）は6月末までの過去10年間で3.53倍と、配当込み世界株価指数の2.92倍を上回った。
グローバルREIT指数の上昇率が世界株価指数を大きく上回るのは、
世界のREITの分配金利回りが5月末で4.13％と、世界株の配当利回りの2.61％を大幅に上回っているため。
ただ価格変動リスクが大きいことには注意が必要。投資するにしても金融資産の一部にとどめ、時間分散も重視したい。

・金融緩和への期待から、米欧で株式相場が上値を追う動きを強めている。
米国ではダウ工業株30種平均が11日に初めて2万7000ドル台に乗せて最高値を更新。
欧州でも7月に入り英国、ドイツ、フランス、イタリアの主要株式指数が年初来高値を付けた。
米欧とも「利下げ待ち」の様相を強めているのが鮮明。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・Focus　原油価格　下期のシナリオ　石油輸出機構（OPEC）、減産継続、上値はなお重く。
利下げ期待で投資家のリスクオンムードは高まるが、世界的な需要減退の懸念もくすぶる。
3つのシナリオ浮かぶ。
最も有力なメーンシナリオは、強材料並ぶ一方、原油価格は横ばい基調で推移するとの見方。
第2シナリオは、主に需要の弱さから原油価格が下落基調をたどるとの見方。
第3のシナリオは相場上昇見込む。「再選に向けトランプ米大統領は米中通商協議を前進させるはず」とも。

・イノベーション　ビッグデータ分析　自動運転・不正検知、広がる「特技」。
「ビッグデータ分析」が広がってきた。
自動運転を実現するための画像解析や、メールなどのテキスト分析による不正検知などに活用されている。
ビッグデータ関連の主な銘柄
ユーザーローカル　<3984> ［終値4095円］ウェブサイトの閲覧状況やSNS（交流サイト）の口コミ分析
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・「ユニクロ」運営ファーストリテイリング　<9983> ［終値69810円］業績好調。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・半導体市場減速の底打ちの兆しが見えずにいるが、投資家の楽観は崩れていない。
国際半導体製造装置材料協会（SEMI）9日、2019年の半導体製造装置の販売額見通しが前年比18％減の527億ドル（約5兆7100億円）と発表。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・MARKETS STOCK　米利下げ濃厚　強まる円高圧力に嫌気　内需関連に逃避マネー流入。
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・MARKETS FOREX　日銀追加緩和、9月が3割強。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・MARKETS COMMODITY　金、再び上昇、1400ドル台に。
金の国際価格が米利下げが観測背景に6月末から上昇。
金の指標となるニューヨーク金先物は、日本時間12日時点で1トロイオンス＝1408ドル前後で推移。
今後、1400ドル台からさらに上値を試すには、米株式相場の動向が焦点に。
米株市場ではダウ工業株30種平均やS&P600種株価指数などが、そろって高値を更新。
だが、1－6月期の米国企業の決算が市場予想を下回るようだと、株高修正が進み、安全資産の金への資金流入に拍車がかかる可能性がある。

・MARKETS 仮想通貨
インターネット上の暗号資産（仮想通貨）ビットコインは小高い水準で推移。
情報サイトコインディスクによるとドル建て価格は日本時間12日時点で
1ビットコイン＝1万1000ドル台前半と前週（1万1000程度）上回る水準にある。
日本時間12日にはトランプ米大統領がツイッターで「ビットコインや他の仮想通貨のファンではない」と言及。
今後の言動にも注目したいとの声も。

・世界株式番付：先週の世界の株式相場は主要25の株価指数のうち指数が上昇。

上位1位米国週間騰落率1.52% 2位イタリア0.90% 3位台湾0.36% 4位フィリピン0.29% 5位タイ0.02%
下位25位中国▲2.67% 24位トルコ▲2.55% 23位スイス▲2.18% 22位インド▲1.97% 21位ドイツ▲1.95%　9位日本▲0.28%

・読者が選ぶ注目企業　ここが知りたい　ユーグレナ　<2931> ［終値1057円］ミドリムシを使って精製した燃料で航空機を飛ばす。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済  http://www.koronoasa.com/info/

・混迷市場、アノマリー（経験則）で挑む。
専門家の声を参考に、投資に役立つアノマリーを探る。
【新経験則　四半期末の1週間は買い場（押し目買い）】
背景にあるのは、自社株買いの活発化。
多くの企業は四半期決算期末が近づくと、株価操縦とみなされるのを防ぐために自社株買いを自粛。
3月決算企業の四半期末に当たる3、6、9、12月末前の1週間（5営業日）について日経平均株価の騰落率、
14年6月末期以降、過去5年間では、全20回のうち16回で下落、この16回のうち13回は翌月末にかけて日経平均が上昇。
過去5年間では、毎月の第1営業日に日経平均が上昇したのは約7割と比較的高い確率になっている。
【変わる経験則　セル・イン・「エイプル」】
「セル・イン・メイ（5月に売れ）」が広く知れ渡った結果、早めに売り抜けようとする人が増えた可能性も
まだまだ現役の経験則も
【米大統領選の前年は株高】日本でも選挙は好材料になりやすく。
年末と年始の相場の方向性は逆転することも不変の経験則。

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