不動産　活況の死角

2022年8月14日（日）曇りのち晴れ

・不動産　活況の死角　オフィス需要・海外マネー・・・変調の兆しは
「日本の住宅は機関投資家のニーズが高く、リスク調整後の投資リターンも魅力的だ」。
シンガポール投資ファンドQIPは日本の大都市マンションを投資対象とするファンドを組成し、
大阪と名古屋の3物件を4000万ドル（約53億円）で取得。
不動産サービス大手CBREによると、
日本の不動産取引額は新型コロナウイルス感染が広がった2020年以降、2年連続で4兆円近くに到達。
19年の約3兆7000億円を上回っている。

・不動産　活況の死角　オフィス需要・海外マネー・・・変調の兆しは
コロナ禍やインフレ高進で世界経済の不確実性が高まる中でも、
日本のオフィスビルや物流施設は賃料収入を安定的に生み出し続けている。
日本の市場規模はアジア有数で借入金の調達金利も低い。
大幅な値上がり益は期待しにくくても、一定の利回りを確保したい国内外の投資家には魅力的な市場に映る。
特に目立つのが海外勢の活発な投資。

・不動産　活況の死角　オフィス需要・海外マネー・・・変調の兆しは
海外の富裕層も日本の不動産投資に照準を合わせる。
円安進行を受け、日本の不動産を「割安」とみる海外勢が増えている構図。
もっとも、不動産投資の活況がいつまで続くかは不透明。
需給や賃料といったファンダメンタルズ（基礎的条件）をみると、暗い材料も目立つ。
東京都港区。東京タワーやロシア大使館に近い一角で、大型ビルの建設が佳境に差し掛かっている。
森ビルが手掛ける再開発事業「虎ノ門・麻布台プロジェクト」。荻巣部分の想定就業者数は約2万人に及ぶ。

・不動産　活況の死角　オフィス需要・海外マネー・・・変調の兆しは
不動産大手のテナント誘致競争は激しい。
経済正常化が徐々に進む中でも、東京都心部のオフィス賃料ゲラ悪には歯止めがかかっていない。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・不動産　活況の死角　オフィス需要・海外マネー・・・変調の兆しは
コロナ禍で壊滅的な打撃を受けたホテルも「第7波」の中で復活は容易ではない。
東京ドームホテル（東京・文京）など抱える三井不　<8801> ［終値2875.5円］は「都市型ホテルの宿泊単価は回復途上」と。
「最近になって、欧米の投資家の一部が、日本の不動産投資に慎重な姿勢に転じたようだ」との証言も。
日本の不動産市場には、不穏な影が差し始めている。

・不動産　活況の死角　オフィス　大量供給の逆風
都心で大型化/地区・物件や企業間の格差拡大も
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・不動産　活況の死角　オフィス　大量供給の逆風
都心で大型化/地区・物件や企業間の格差拡大も
不動産業界では23年以降の大量供給について、現状の需給バランスを緩ませる「逆風」と捉える見方が多い。
オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）、7月の東京都心5区の空室率は6.37％。
足元は落ち着いているが、供給過剰の目安となる5％は18カ月連続で上回る。
入居企業を早めに確保するためオーナーが賃料水準を下げる動きも目立ち、平均募集賃料は24カ月連続で下落。

・不動産　活況の死角　オフィス　大量供給の逆風
都心で大型化/地区・物件や企業間の格差拡大も
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・不動産　活況の死角　オフィス　大量供給の逆風
都心で大型化/地区・物件や企業間の格差拡大も
オフィスビル市場を取り巻く環境は変化しているが、不動産大手の業績は好調。
住友不　<8830> ［終値3538.0円］筆頭に三井不　<8801> ［終値2875.5円］三菱地所　<8802> ［終値1915.5円］はいずれも
2023年3月期に過去最高益を見込む。
中長期的には、オフィス比重の高低で不動産会社の成長力に「格差」が生まれる可能性もある。

・不動産　活況の死角　ホテル・商業施設　道半ばの回復
復活遠いインバウンド、低価格ホテルは淘汰の試練
新型コロナウイルス禍が直撃したホテルと商業施設。国内外の客足が止まり、稼働率や客単価が低迷。
賃料の大幅な悪化に見舞われた。厳格な防疫対策に加え、ホテルは過去の大量供給も足かせとなっている。
閉店した店舗の後継テナントが決まりにくく、復活の道のりは険しそう。

・不動産　活況の死角　国内REIT　緩和継続で優位に
出遅れ払しょくも、つきまとう日銀の「変心」リスク
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・不動産　活況の死角　ニッポン不動産、根強い投資需要
魅力は利回り・政治の安定/「カネ余り」終息で暗転？
日本の不動産市場への投資は活発。2021年7－12月の日本の不動産取引額は2兆4200億円強と
前年同期比26％増、半期としては14年下期以来の高水準を記録。
背景は、コロナ禍以降に世界各国が景気対策で打ち出した金融緩和。
余剰マネーの一部が世界の不動産市場に流れ込んでいる。
世界３位の経済大国である日本の不動産市場も規模が大きいうえ、
政情の安定性や法制度の整備といった点で他のアジア諸国よりも優れる。
日本の不動産市場への活発な投資がいつまで続くか、先行きは楽観できない。

・ソフトバンクグループ（SBG）<9984> ［終値5610円］8日発表した2022年4‐6月期連結決算最終損益が3兆1627億円の赤字に。
ハイテク株安の影響で、ビジョン・ファンドの運用成績が急激に悪化。
孫正義会長兼社長は過去の投資について「評価はバブル状態だった」と認め、
人員削減を含めたリストラに乗り出す考えを示した。
22年4‐6月期はSBGの四半期決算として過去最大の赤字額で、国内企業としても過去最大。
SBGが最終赤字となるのは2四半期連続で、合計で5兆円強の巨額損失を計上。
業績悪化の主因は人工知能（AI）関連の新興企業に投資するビジョン・ファンドの運用成績の悪化。
市場はSBGの次の一手に関心を寄せる。

・Focus　旅先で知る円安の現在地
外国為替市場で1ドル＝139円台まで進んだ円安・ドル高。
物価も加味した実質の為替レートはすでに変動相場制下での最安値になっている。
円安は解禁された訪日外国人（インバウンド）には日本の製品・サービスが割安になるが、
夏休みシーズンなどを海外で過ごす日本人にとって強い逆風になる。
スイスでビックマック単体の値段は6.50スイスフラン（約910円）で、セット価格は12.30スイスフラン（約1720円）。
日本では単体のビックマックは390円、セットで390円でどちらも2倍以上。

・旅先での体験型ツアーの予約サービスを手掛けるベルトラ　<7048> ［終値493円］が収益構造のテコ入れを進めている。
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・ここが知りたい　メタウォーター　<9551> ［終値2042円］和製「水メジャー」への道筋は
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