マンション市場、眺望不良

2020年6月7日（日）晴れ

・マンション市場、眺望不良。コロナが直撃、冷える不動産。
「合計480万円キャッシュバック」今月1日、兵庫県西宮市分譲マンション「ポレスター上甲子園」販売促進策。
設定された価格は専有面積77.5平方メートルの住戸が税込み4870万円で、値引き率は1割超。
完成から1年以上たっているとはいえ、住宅街として人気エリアでの物件の実質値引きは、過熱していたマンション相場の変調示している可能性。

・マンション市場、眺望不良。コロナが直撃、冷える不動産。
変調の兆しは中古マンションにも。
東日本不動産業流通機構（東京・千代田）、首都圏中古マンションの成約単価（1平方メートルあたり）は4月、15カ月ぶりに前年同月を下回った。
価格の先行き不透明感は足元で強まっている。
足元の新型コロナウイルスのまん延も影を落とす。
行動の自粛で経済活動が停滞し、家計を直撃している。
住宅金融支援機構では住宅ローンの返済条件変更を認めた件数が5月は約1000件と前年同月の6倍以上。
「これからボーナスの減額が本格化すれば申し入れが増える可能性がある」とも。
三井不　<8801> ［終値2269.0円］「コロナで雇用所得環境も悪化する。需要の減退、購買力の低下が発生する恐れがある」と慎重姿勢。

・マンション市場、眺望不良。コロナが直撃、冷える不動産。
コロナ禍の不動産マーケットへの影響は当初はインバウンド需要減少の直撃を受けたホテルや商業施設で目立ったが、
時間が経つにつれ、住宅やオフィスなど幅広い分野に及ぶことが明らかになってきた。
笑っているのは宅配ビジネスが使う物流施設くらい。

・マンション市場、眺望不良。コロナが直撃、冷える不動産。
過去を振り返ると、IT（情報技術）バブル崩壊やリーマン・ショックなど危機のたびに不動産マーケットは数年間の停滞を余儀なくされてきた。
ただ、危機にいち早く反応する株式市場や為替市場と異なり、不動産市場では価格に織り込まれるまで時間がかかる。
数少ない手がかりの不動産投資信託（REIT）は、東証REIT指数が3月に2月の高値から半値水準まで急落。
日経平均株価は3カ月ぶりに2万2000円台回復も、REITの戻りは鈍い。

・マンション市場、眺望不良。中古市場、値崩れの兆し。
活況が続いてきた不動産市場にコロナ禍の影響が及んできた。
中古マンションは値崩れが始まり、ホテルの収益悪化も鮮明。
今後も苦境が続くのか。

・マンション市場、眺望不良。中古市場、値崩れの兆し。
新型コロナウイルスの感染拡大は、上昇基調にあった中古マンションの価格にブレーキをかけている。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）まとめた4月の首都圏での中古マンションの成約価格は前年同月比5.8％下がり3201万円となった。
1平方メートルあたりに成約価格は同50万8800円で、4.5％下落。
前年比マイナスは19年1月以来15カ月ぶり。
都県別にみると千葉県は11.3％安、埼玉県3.8％安、東京都は0.9％安にとどまり、下落の足音はとりわけ郊外で大きく響く。

・マンション市場、眺望不良。中古市場、値崩れの兆し。
東京カンテイ（東京・品川）まとめた中古マンション価格の推移をみると、経済危機の度に数年間のチョイ宇世紀間がある。
足元の弱含みがコロナ禍で購入ためらう動きを示しているのであれば、
中古価格の下落が新築や戸建ても含む住宅市場全体に波及する可能性もある。

・マンション市場、眺望不良。オフィス23年問題、供給大幅増。
空前の活況呈してきた東京都心のオフィス市場にも新型コロナウイルスは影を落とす。
在宅勤務などリモートワークが日常化することは、オフィスのスペースの縮小圧力になる。
東京都心では2023年の新築ビルの大量供給が見込まれ、市況の悪化リスクを指摘する声も大きくなりつつある。
23年、森ビルが総合事業費5800億円を投じて再開発する複合施設「虎ノ門・麻布台プロジェクト」が竣工するなど供給は相次ぐ。

・マンション市場、眺望不良。宿泊業は経営破綻相次ぐ。
インバウンド需要の消失などに見舞われたホテルの状況はより深刻。
4/24にはカプセルホテル運営のファーストキャビン（東京・千代田）が東京地裁に破産手続きの開始申し立て、
同27日にはWBFホテル＆リゾート（大阪市）が大阪地裁に民事再生法の適用申請。
東京商工リサーチ、6/4時点で新型コロナウイルス関連の経営破綻は宿泊業が34件と業種別では飲食業と並び最も多い。

・マンション市場、眺望不良。REIT、優勝劣敗の波。
実物不動産の価格の先行きを映す不動産投資信託（REIT）市場が揺れている。
3月に急落した後も不安定な相場が続く。
投資家は、保有する不動産価格や分配金の下落圧力に耐え、成長傾向に戻れる銘柄を探っている。
東証REIT指数は2月、2250と13年ぶりの高値圏にあった。
3月にはほぼ半値となる水準（1138）まで急落した後は反発、足元では1700程度で推移する。

・マンション市場、眺望不良。REIT、優勝劣敗の波。
銘柄ごとに値動きが大きく異なる。
【上位】日本ロジスティクスファンド　<8967> ［終値271900円］物流施設　2/2比騰落率　▲3.5％
GLP投資法人　<3281> ［終値139100円］物流施設　▲5.6％
アドバンス・レジデンス投資法人　<3269> ［終値31400円］住宅　▲7.6％
日本プロロジスリート投資法人　<3283> ［終値287100円］物流施設　▲7.9％
三菱地所物流リート投資法人　<3481> ［終値383000円］物流施設　▲8.6％

東証REIT指数　1719.57ポイント　▲24.3％

【下位】インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人　<3296> ［終値387000円］オフィス　▲34.4％
いちごオフィスリート投資法人　<8975> ［終値77700円］オフィス　▲35.7％
日本リテールファンド投資法人　<8953> ［終値151900円］商業施設　▲36.1％
ユナイテッド・アーバン投資法人　<8960> ［終値124100円］限定なし　▲37.3％
インヴィンシブル投資法人　<8963> ［終値30550円］ホテル　▲45.6％

・マンション市場、眺望不良。長期マネーの流入鈍く。
REIT市場は一定の利回りが期待できることから、運用先に悩む地銀の資金を集めてきた。
ただ、3月の金融市場の混乱で地銀は一斉に退場し、REIT指数は急落。
その後の反発局面は個人投資家やヘッジファンドなど値上がり益狙いの短気マネーが主導、相場の変動率も急落前より高い。
長期マネーが戻るには分配金の底入れがカギに。

・マンション市場、眺望不良。後押し役の海外マネーに変調。
国内不動産市場の勢いを後押ししてきたもう一つの要素が海外マネー。
欧米の主要都市に比べれば割安感があるとされ、東京や大阪など主要都市の物件は国際金融商品として投資家の資金を集めてきた。
この構図にもコロナショックを機に潮目が変わる兆しが出ている。
市場の支えは世界的な金融緩和路線。
「（コロナが）治まれば投資家の東京の物件への意欲はなお高い」とも。

・日米の株式市場で株価の上昇基調が続く。
3月下旬の年初来安値圏から鋭く切り返し、日経平均は一時、株価急落前の水準まで400円余りに迫った。
米中対立の激化や米国内のデモなど懸念材料はあるものの、
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・企業分析　セコム　<9735> ［終値9667円］外出自粛で成長踊り場。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・イノベ企業ファイリング　ハウテレビジョン　<7064> ［終値1950円］意識高い学生のキャリア支援。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・MARKETS 海外勢の買戻し　相場けん引
日経平均株価は先週、およそ3カ月ぶりとなる2万2000円台回復。
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・ランキング：4～5月に株価が回復、下落した企業ランキング
アフターコロナの新常態を意識した銘柄が上位に多く登場した。
一方で、通信や電力といった既存の消費行動に根ざすインフラ系企業では下落が目立った。
【上昇率】
1位日本M&Aセンター　<2127> ［終値4560円］株価騰落率（3/31終値と5/29終値比較）46.5％　中小の事業承継需要が追い風
2位SBIHD　<8473> ［終値2373円］46.3％
3位ネットワンシステムズ　<7518> ［終値3325円］45.0％
13位エムスリー　<2413> ［終値4470円］35.8％　コロナで医薬品サイト利用増

【下落率】
1位NTTドコモ　<9437> ［終値2918.0円］▲12.6％
2位SANKYO　<6417> ［終値2880円］▲11.8％
3位日本光電工　<6849> ［終値3440円］▲11.5％
4位関西電力　<9503> ［終値1084.5円］▲10.8％　大阪市との対立を不安視

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