マンション相場　Kの断層

2021年7月25日（日）晴れ　大型の台風8号発生

・マンション相場　Kの断層　都心に海外・富裕層マネー、郊外と二極化
都心部のマンションは価格上昇が鮮明。
不動産情報サイト「マンションレビュー」運営するワンノブアカインド（東京・港）、
東京都心5区の足元の中古マンション価格は18年比16％上昇。
「共働きで高収入のパワーカップルは、2億円台でも購入対象にいれている」との声も。
コロナ下のテレワークの浸透で、都心に住む人々の「郊外シフト」が起きた。
その一方、世界から集まるマネーは都市の中心へと押し寄せ、都心物件の価格を押し上げている。
相場上昇の背景にあるのは、金融緩和が生んだ余剰マネーの流入。
海外投資家は安定した利回りを稼げ、世界的に見て割安な日本の優良賃貸マンションに資金を振り向けつつある。

・マンション相場　Kの断層　都心に海外・富裕層マネー、郊外と二極化
着目するのは賃貸収入を物件価格で割った投資利回り（キャップレート）と長期金利との差であるイールドスプレッドが安定して高い点。
世界の住宅化価格はコロナ下の金融緩和で急騰。
米国では4月のS&Pコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数が前年同月比14.6％上昇し、統計のある1987年以降で最高の伸び。
ロンドンやソウルなど他の大都市でも値上がりが顕著。
世界全体を見れば、まだ日本の物件は「お買い得」とみられている。

・マンション相場　Kの断層　都心に海外・富裕層マネー、郊外と二極化
しかしマネーは全てのマンションに流れているわけではない。
利便性が悪い郊外の物件は敬遠され価格が下落している。
都心と郊外で明暗がはっきり分かれ「K字化」が進行。

・マンション相場　Kの断層　熱する都心、冷える郊外
冷える郊外もしも米国など先進各国が量的緩和の縮小（テーパリング）に踏み切ったらマンション価格はどうなるのか。
日経平均株価が10％下落するストレスシナリオに基づき、人工知能（AI）が予想した3年後の価格を表現。
マンションは経年劣化するため、通常は3年後の価格はマイナスになる。
それでも都市部では3年後にかけて値上がりが見込まれる物件も少なくない。
東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）では、値上がり予想マンションの割合は物件数ベースで18.2％を占めた。
都心に近いほど底堅く、千代田区では35.3％が3年後にかけて値上がりする見込み。

・マンション相場　Kの断層　熱する都心、冷える郊外
価格上昇が続く都心に比べ、郊外マンションの不人気は加速しそう。
東京23区外では、3年後の価格上昇が見込まれるのはわずか3.7％にとどまった。
「東京郊外・駅遠」が敬遠される傾向は鮮明。
住みやすいマンションを求めるのであれば、あえて「K字の下」、郊外の「お値打ち」物件を狙うのも一手に。

・マンション相場　Kの断層　海外マネー、オフィスから住宅へ
コロナ長期化で市況不透明、安定した利回り求める。
マンションの高騰支える海外マネーの行先に変化が出始めている。
2020年は安定した利回りを求め、海外勢はオフィスにも積極的に投資してきた。
ところが市場には「オフィス投資は難しくなってきた」との見方が広がっている。
コロナ感染の再拡大で空室率上昇と賃料下落の懸念が強まってきたことに加え、
賃料収入を物件価格で割った投資利回り（キャップレート）の低下で割安感も薄れてきたから。
「資産クラス別に見たK字化が本格的に始まるのではないか」。背景の一つには、オフィス収益の鈍化懸念がある。
コロナでスプレッド悪化懸念が見えたオフィスは投資対象として魅力が薄れつつあるのかもしれない。

・マンション相場　Kの断層　都市型の住宅系不動産投資信託（REIT）も活況
都市部のマンション中心に投資する住宅系のREITも活況を呈している。
「東証REIT住宅指数」は足元で3500超と2021年3月末から1割強上昇、新型コロナウイルス感染拡大前につけた19年10月の高値を上回る。
住宅系REITの魅力は安定性。
日本株の停滞が目立つ中、「安定性と比較的高い利回りのいいとこどりができる総合型REITの投資妙味は大きい」とも。

・マンション相場　Kの断層　海外「沸騰」、日本「まだ割安」
※詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/

・新型コロナウイルスのワクチン接種証明書（ワクチンパスポート）の発行申請の受け付けが26日から全国の市区町村で始まる。
国際的な人の移動再開への期待が高まる一方で、接種強要圧力への不安も出ている。

・「衆院選＝株高」の半世紀
解散から総選挙にかけて株価が上がる経験則。過去50年にわたって的中確率100％。
解散の前営業日から総選挙の前営業日にかけて日経平均株価が上がるパターンが過去半世紀にわたり続いている。
選挙に向けて景気刺激策が策定されるケースが多いことが関係しているかもしれない。

・Focus　統計から探る「次の波乱」の火種
世界の株式相場は高値圏のもみ合いが続く。ただ、ここへきて米国株の振幅が大きくなるなど、不穏な動きも出てきた。
「ワクチン接種が進めば経済が回復する」とのシナリオがもし崩れた場合、為替市場は円高・ドル安方向に進むとの見方は強い。
プロの投資家は、株価指数や為替のプットオプションを使う。
「レバレッジの倍率を引き下げるべき」との声も。
「手元にリスクを抱えず、ポジションをなるべくニュートラル（中立）にしておく」ことで、
可能性は低いが、起きると影響の大きいテールリスクに備えることが出来る。

・イノベ企業ファイリング　I-ne　<4933> ［終値5650円］　シャンプーや化粧品、美容家電などの企画・販売手掛ける。
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・パナソニック　<6752> ［終値1313.0円］株価は軟調な動き。
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・MARKET　さえぬ株、業績相場へ3つの関門　コロナ・五輪・衆院選・・・好決算でも下値模索か。
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