扉を開いて（不動産いつか来た道）

2016年4月3日（日）曇り

・不動産いつか来た道　マイナス金利で過熱　火種は年金にも。
　10年物国債まで市場金利がマイナスに沈む中、金融商品としての不動産の魅力は相対的に増している。
　実需が気になる不動産業の視点からは、別の景色も。
　「金融・商社系のREITと不動産系で明らかに物件取得の姿勢が変わってきた」との指摘も。
　「5〜10年後の金利を考えると慎重にならざるを得ない」との声も。
　利回りの前提となる賃料の動向は心もとない。東京都心部の大規模ビル賃料は2月まで2カ月連続低下。
　「賃料上昇局面が変化した可能性もある」と。

・不動産いつか来た道　運用難、広がる副作用。
　不動産運用・債券・年金債務・・・。
　マイナス金利導入入発表から2カ月、利回り低下による運用難は様々なひずみ生み出しつつある。
　金融商品としての不動産は価格高騰でバブル再来懸念も。期待された緩和効果は、・・・。

・不動産いつか来た道　運用難、広がる副作用。
　不動産：バブル再燃？金融機関・海外マネーも流入。利回りハンター地方にも食指。
　世界的な金利消滅で「イールドハンティング」の目線は日本の不動産に向きつつある。
　価格が上昇した結果、不動産投資で期待できる利回りは、06〜08年のファンドバブル期の水準に近付きつつ。
　ステータス性のある東京・銀座商業施設巡って、
　3月に日本リティールファンド投資法人　<8953> ［終値266100円］が
　取得費用回収に40年弱かかる金額で商業ビル取得。利回りで言えば2％台。
　「銀座の賃料はグローバルで見てまだ安い。
　購入価格には期待も織り込んでいないが今後の上昇も期待できる」と強気。
　「過熱の象徴」との声が出る一方、運用する三菱商事UBSリアルティ辻徹社長
　世界の緩和マネーが日本の不動産市場に関心向ける。
　その分海外の金融ショックの影響受けやすくなり、バブル崩壊は海外からもたらされる可能性がある。

・不動産いつか来た道　運用難、広がる副作用。
　債券市場：利回りどこへ、流動性も低下。生保苦境、消える貯蓄型商品。
　この2カ月、日本国債の利回りは急低下（価格は上昇）。
　新発10年物国債利回りは3/18に一時、過去最低（価格は過去最高）のマイナス0.135％に。
　市場混乱の影響が大きいのは、資産の多くを日本国債で運用する生命保険会社。
　特に貯蓄型保険には逆風。外債などで収益向上も狙う。
　国内に投資先が乏しく、円安基調が一段落した状態での米債投資は、円高リスクが気になる。
　為替ヘッジをすれば、費用が掛かる。
　
・不動産いつか来た道　運用難、広がる副作用。
　年金債務：金利低下で膨らむ負担。企業財務襲う「10％ショック」。
　市場金利の急激な低下による年金債務の増加は市場に織り込まれていないのではないか。
　企業は前期末の割引率で計算した退職給付債務に対して今期末の割引率で計算して10％以上変動すると、
　結果反映する必要がある。
　割引率が平均より高い会社、退職給付債務の額自体が大きい会社は要注意。
　年金運用悪化も懸念。15年度の株式相場は日経平均株価が5年ぶりに下落、株式運用成績は悪化。
　債券での運用は足元の金利低下で保有する債権の含み益膨らむも、
　償還資金については再投資では金利がほとんどない債券への投資強いられることになる。

・不動産いつか来た道　運用難、広がる副作用。
　金利低下時の年金債務増加額を開示する主な企業。

　NTT　<9432> ［終値4721円］割引率低下幅の条件　0.5％　年金債務の増加幅　2200億円　年金債務額3兆5634億円

　日立　<6501> ［終値494.8円］0.5％　1582億円　2兆3841億円　
　トヨタ　<7203> ［終値5771円］0.5％　1337億円　1兆7212億円
　ホンダ　<7267> ［終値2942.0円］0.5％　1100億円　1兆3754億円
　デンソー　<6902> ［終値4236円］0.5％　611億円　7639億円
　エプソン　<6724> ［終値1750円］1.0％　549億円　2930億円

・不動産いつか来た道　
　マイナス金利、プラス効果波及の条件。
　企業、攻めの発想広がるか。金融機関も融資先開拓へ問われる知恵。
　資金を借りやすくすることで、消費や投資を促すのが、マイナス金利政策の狙い。
　だが成熟した日本市場への投資にはなお慎重な企業が多い。
　経済全体にマイナス金利の恩恵が波及するには、資金需要を掘り起こす金融機関の知恵問われる。
　住宅市場の動きも鈍い。ソニー銀行によると変動金利（最優遇金利）が年0.519％と同行として
　最低水準だった3月、住宅ローン申し込み件数のうち、借り換え件数は2.5倍も、新規融資は前年同月並み。

・日本の株式市場、再び不透明感増す。
　先週の日経平均株価は1日までに4日続落、週間で5％近く下落。
　年度初めの1日は終値が1万6164円と600円弱下落、25日移動平均線を大きく割り込む。
　買い手不在の中、朝方発表された日銀短観が投資家心理の悪化に拍車。
　短観では大企業製造業で1ドル117円46銭と、足元比5円も円安想定なのに16年度の収益計画は2％の経常減益予想。
　為替が円高方向に留まれば減益幅は拡大する。
　業績悪化への投資家の不安は膨らんでいた。
　3/31に17年3月期減益見通し発表したパナソニック　<6752> ［終値908.1円］の株価は翌日12％下げ。　
　長期投資前提する外国人投資家の年明け以降の売りは収まっていない。
　主要国の株式相場の年初来騰落率を見ると、日本株の下げが目立つ。
　「頼るところは財政出動など政策対応しかない」（三菱UFJ・MS証券藤戸則弘氏）。

・米連邦準備理事会（FRB）イエレン議長、追加利上げに消極的な「ハト派」色鮮明に。
　「米連邦公開市場委員会（FOMC）は慎重に政策調整するのが適切だ」。
　昨年12月に続く利上げは、6月以降にずれ込むとの見方が強まっている。
　FRBは昨年12月時点で年内4回想定していた追加利上げのペースを、3月に2回に引き下げ。
　年2回は昨年12月時点での市場予測の中心値。
　イエレン氏は極端なハト派姿勢は、市場に同調することで市場の反乱を防ぐ「抱きつき作戦」とも言える。

・IT（情報技術）バブルや不動産バブルの崩壊予言したエール大学ロバート・シラー教授インタビュー。
　「米国株はとても割高だが、投資止めるべきでもない。発案した『CAPEレシオ』は20倍台半ば。
　株式投資のリターンとしては5％と物足りないが、10年物国債利回りが2％以下に下がっている中では魅力的。」
　「日本株のCAPEは1990年前後に100倍近くｔ世界最高記録となった。当時日本経済に最も強いだったのは日本人。
　だからこそバブルが起きた。過去20年の平均から見れば、現在のCAPEの水準は高くない。
　買いのタイミングだろう。欧州も悪いニュースが多いが、株価は割安だ。」
　
・会社がわかる　特集すかいらーく　<3197> ［終値1441円］上場廃止から10年、国内重視で最高益。
　2006年MBO（経営陣が参加する買収）　で上場廃止。2015年12月は連結純利益が過去最高更新。
　成長の柱を「国内の既存店」に据える。独自の事業展開と効率経営で「連結純利益の毎年2ケタ増益」目指す。
　好業績でも市場の評価が高まらない理由の一つは、株式の需給悪化に対する根強い警戒。
　米ベインキャピタルは15年夏に保有株の約25％分市場売却も、なお44％握る。2度目の株売却のタイミング注目。

・株式市場で海外投資家の売りが止まらない。
　東証統計、年初から3月第4週（22〜25日）までの売越額は総額5兆円超と、暦年ベースで29年ぶりの規模。
　先週の日経平均株価は838円下落、第5週（3/28〜4/1日）も売りが続いた公算大きい。
　特に海外投資家比率の高い銘柄が軒並み深刻な影響受けている。
　「少し前まで強気派が多かった日本株には反動の売りが出やすい。」と。
　12年11月から15年末までの海外投資家の買越額は17兆円超。16年のわずか3カ月でその3分の1弱が売られた。
　「ドル安が打撃になる日本株から離れ、恩恵を受けやすい米国株や新興株に向かう動き」と分析。
　売り圧力を弱めるには、消費増税の再延期や景気対策、一段の金融緩和などが必要。
　緩和政策に加え、構造改革を推進できれば企業の成長促せる。

・米国指標WTI（ウエスト・テキサス・インターミディエート）の原油相場は上値の重い展開。
　原油相場底入れ後、3月下旬には41ドル台まで上昇。その後息切れ、30ドル台後半でもみ合い続く。
　原油の供給過剰が解消するには、時間がかかるとの見方が強い。
　産油国による増産凍結に向けた協議は4/17にもカタールで開かれる見込み。18カ国が参加と。
　市場では「強きに転じるには材料が不足している」との声も。

・ＯＵＴ　Ｌｏｏｋ:今週の株式相場、日経平均株価は1万6000円台前半中心に一進一退で推移。
　2017年3月期企業業績への懸念高まる中、上値を追う買いは入りにくい。
　上昇した場面では戻り売りの売りが出やすくなる。
　1日の米雇用統計は市場想定に近い内容だったが、
　ドル高・円安通じて日本株相場を好転させるには力不足との見方がある。
　需給面でも懸念材料、株価指数先物との裁定取引に伴う裁定買い残高は3/30時点で約16億6700億株。
　1カ月で約3億株積み上がった。

・Ｗａｌｌ　Ｓｔｒｅｅｔ:今週の米株式相場は早期の利上げ観測の後退受け、株価は緩やかに上昇しそう。
　今週は金融政策決める米連邦公開市場委員会（FOMC）メンバーの講演相次ぐ。
　先週のダウ工業株30種平均は前日比107.66ドル（0.6％）高の1万7792.75ドルで終了。
　週間でも1.6％上昇、4カ月ぶりの高値圏。
　米国経済指標では、5日に2月の貿易収支と3月の米サプライマネジメント協会（ISM）非製造業景況感指数の発表。

・ランキング：2015年度株価上昇率ランキング　東証1部　時価総額1000億円以上。
　好業績の内需企業や増配する企業が目立った。
　
　1位ペプチドリーム　<4587> ［終値6620円］騰落率207.87％　製薬大手との共同研究を評価　

　2位GMO-PG　<3769> ［終値7350円］167.93％　3位ネクスト　<2120> ［終値1295円］130.74％

　11位日新電機　<6641> ［終値1193円］70.32％　有機EL分野に成長期待

　17位ヤマハ　<7951> ［終値3335円］61.12％　増配・自社株買いが支え。　

　18位アリアケジャパン　<2815> ［終値6370円］60.00％　4期連続最高益見通しを好感。

・世界市場往来：先週の世界の株式相場は主要25の株価指数のうち11指数が上昇。
　ドル安進行、日本・欧州の下落目立つ。

上位1位ポーランド週間騰落率1.91% 2位ブラジル1.82% 3位米国1.58% 4位トルコ1.23% 5位中国1.01%
下位25位日本▲4.93% 24位ベトナム▲2.39% 23位イタリア▲2.14%
　22位南アフリカ▲1.86% 21位フィリピン▲1.56%

　フォーカス：日本電産　<6594> ［終値7347円］永守重信会長兼社長、成長へ飽くなき情熱。
　得意の企業買収駆使、連結売上高を5年で今の倍の2兆円に高めようとしている。
　自動運転に商機、無人物流時代。M&Aは国内、社会インフラに照準。年齢無関係、一番稼いだ人が一番偉い。
　後継者問題は最大の問題も、慌てていない。

（日経ヴェリタス）

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