【扉を開いて】不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
- 2023年04月09日
- 日経ヴェリタス
2022年4月9日（日）晴れ
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか 植田日銀で転機、金利上昇に克つ銘柄探し
「割安感はあっても積極的に買う理由が見当たらない」。
関西のある地銀の運用担当者は、日本の不動産投資信託（REIT）についてこう語る。
REIT投資家の心理は冷え込んでいる。
上場銘柄全体の値動きを表す東証REIT指数は4/6時点で2021年末と比べ1割強下落。
東証株価指数（TOPIX）の下落率は2%にとどまっており、株に比べ相場の弱さが目立つ。
背景にあるのが金利の上昇圧力の高まり。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか 植田日銀で転機、金利上昇に克つ銘柄探し
REITは利益の9割超を分配すると税制優遇を受けられる関係で、分配金利回り（株の配当利回りに相当）が高い傾向がある。
ただ金利が上昇し、国債の利回りが押し上げられれば、利回り商品としてのREITの魅力は低下する。
2013年4月に日銀が異次元の金融緩和を始めてから10年。
植田和男新総裁の誕生により、金利低下とともに大きく上昇してきた日本のREIT相場は転機を迎えた。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか 植田日銀で転機、金利上昇に克つ銘柄探し
先行きに霧が立ちこめるREIT市場。
ただ悪材料だけに埋め尽くされているわけではなく、追い風を受ける銘柄もある。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか 植田日銀で転機、金利上昇に克つ銘柄探し
住宅も好材料が多い。
新型コロナの感染拡大がおさまり、異動に伴う引っ越し需要が回復。
出社と在宅勤務を組み合わせた「ハイブリッドワーク」が普及した結果、ある程度の広さがありつつ、
都心の勤務先に近い物件に住みたいという個人や共働き世帯が増えている。
大企業を中心とする賃上げも広がり、好立地の住宅の賃料を引き上げやすい条件が整ってきた。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか 植田日銀で転機、金利上昇に克つ銘柄探し
当面のREIT相場は金融環境からの逆風にさらされやすいものの、
専門家の間では「日銀の政策変更の折り込みが進んでおり底入れは近い」との見方も少なくない。
今後訪れるであろう反転上昇の局面で有望な銘柄は何か。不動産市場の状況を整理しながら探ってみよう。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
ホテル「リベンジ旅行」で回復 インバウンドも復調、高価格帯が優位に
JTBの今年1月時点の推計では、2023年の国内旅行者数は2億6600万人と22年から9%増え、
新型コロナウイルス禍前の19年の約9割の水準まで回復する。
新型コロナで旅行を自粛していた反動の「リベンジ旅行」需要の拡大はホテルにとって強い追い風に。
米調査会社STRによると、ホテル1室当たりの収益力を示す「RevPAR」（ホテルの売上高を販売可能な部屋数で割った数値）は
日本全体の平均で22年12月に1万2882円。
コロナ前の19年同月を上回った。直近も堅調で、今後も収益が上向くとの見方は多い。
ジャパン・ホテル・リート投資法人 <8985> ［終値76000円］東京ディズニーリゾートにある「ヒルトン東京ベイ」（千葉県浦安市）や、
リゾート系の「ホテル日航アリビラ」（沖縄県読谷村）など、リベンジ旅行の恩恵を受けやすい物件を多く保有。
予想分配金利回り（株式の配当利回りに相当）は3%未満と低いが、今後の分配金増加への期待は強い。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
ホテル「リベンジ旅行」で回復 インバウンドも復調、高価格帯が優位に
価格帯別でみると、高級ホテルの好調さが目立つ。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
オフィス「大量供給」の逆風 リモート普及で需要減 エリアで空室率に差
オフィスビル市況の先行きは依然として不透明感が強い。
大企業を中心にリモートワークを利用した働き方が普及。
米中などの景気が悪化し日本経済にも影響が波及すれば、コスト削減目的でオフィス縮小に動く企業が増えかねない。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
オフィス「大量供給」の逆風 リモート普及で需要減 エリアで空室率に差
2023年以降の首都圏のオフィス大量供給も逆風。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
オフィス「大量供給」の逆風 リモート普及で需要減 エリアで空室率に差
オフィス系REITは時価総額が大きい銘柄が多く、海外投資家も多く投資している。
それだけに米国の不動産市況が利上げ影響などで大幅に悪化した場合、
打撃を被った海外投資家が損失の穴埋のために「個別事情にかかわらずひとくくりに売られる可能性がある」。
海外の不動産市場の動向にも注意が必要だ。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
物流施設「2024年問題」で需要増も 低負債も利点、供給過多には懸念
物流施設に投資するREITは強弱双方の材料が入り交じっている。
施設の需給には緩みがみられ足元の投資口価格は軟調。
半面、負債の少なさや、ドライバーの労働時間が制限される「2024年問題」が追い風になるとの見方がある。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
物流施設「2024年問題」で需要増も 低負債も利点、供給過多には懸念
物流施設を投資対象とする銘柄で構成する「東証REIT物流フォーカス指数」は、6日時時点で21年末比2割安。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
物流施設「2024年問題」で需要増も 低負債も利点、供給過多には懸念
不動産サービス大手CBRE（東京・千代田）首都圏全体の大型物流施設の空室率は2022年10～12月で5.6%。
18年以来、4年ぶりに5%超、23年の新規供給は91万坪と、過去最大だった22年（68万坪）を3割超上回る見込み。
今後数年は空室率の上昇傾向が続きかねない。
エリア間の格差も顕著で、賃料水準が相対的に低い国道16号エリアや圏央道エリアでは複数の物件が空室を抱えたまま竣工。
新規物件の空室消化に時間がかかれば、賃料にもマイナスの影響が及ぶ。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
物流施設「2024年問題」で需要増も 低負債も利点、供給過多には懸念
中長期では物流施設に強気な見方も根強い。
日本では消費者向け商取引に占める電子商取引（EC）比率が1割弱と、約2割とされる世界全体に大きく遅れており、
単純計算で2倍以上の成長余地がある。
配送事業者らによる「2024年問題」への対応も中長期的な投資テーマ。
24年4月からトラック運転手の時間外労働に年間960時間の上限規制が適用される。
勤務間のインターバル（間隔）も従来規定に比べて長く確保する必要がある。
物流会社や荷主企業は、これまでのような少数の運転手の長距離運転を前提にした配送網を見直す必要が出てきている。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
物流施設「2024年問題」で需要増も 低負債も利点、供給過多には懸念
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
住宅「都心需要」復権で攻守に強み 分譲マンション高騰→賃貸シフトの思惑も
住宅REITは景気後退時に買われやすい。
不況下でも住まいの需要は変動しにくいうえ、個々の借り手の退去が物件全体の収益に与える影響が小さいため。
用途別東証REIT指数の「住宅」は4/6時点で、新型コロナ禍の影響が色濃かった20年末比と比べて9%上昇。
全体の指数の2%高を上回る。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
住宅「都心需要」復権で攻守に強み 分譲マンション高騰→賃貸シフトの思惑も
住宅REITには、3つの追い風が吹く。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
住宅「都心需要」復権で攻守に強み 分譲マンション高騰→賃貸シフトの思惑も
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・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
REIT指数、日銀 <8301> ［終値25000円］新体制で上値重く 米欧金融不安も重荷 長期投資の構え不可欠
植田和男新総裁のもと、10年間「異次元」の金融緩和を続けた黒田東彦体制からの政策修正が見込まれる日銀。
REIT市場にとっても転機となり得る。
不動産市場の活況は低金利環境が下支えしてきた面も大きいからだ。
金利上昇は借入金利負担の増加、分配金利回りと不動産キャップレート（投資利回り）の上昇という
「3つのルート」でREITの投資口価格に下押し圧力となる。
リスクの低い日本国債の利回りが上がれば、これまで消去法的に高い利回りのREITを買い入れていた
地方銀行など国内金融機関が一定程度、資金を移すとの見方もある。
米地銀シリコンバレーバンクの破綻に端を発する米欧の金融不安も、投資家がリスク回避姿勢を強める要因となっている。
・不動産投資信託（REIT） 霧は晴れるか
REIT指数、日銀 <8301> ［終値25000円］新体制で上値重く 米欧金融不安も重荷 長期投資の構え不可欠
今年後半までに日銀の金融政策の方向性がみえてくれば悪材料が出尽くし、REIT相場は反転上昇に向かうとの見方もある。
悪材料が目立ち、相場がさえない今のうちに、有望そうな銘柄に選別投資をしておく手もある。
利払い負担の増加などで今後の減配リスクが懸念される銘柄がある一方、
これまでの市況上昇で保有物件に含み益を抱えるREITが多いこともあり、
「今後3年間で分配金が半分になるような事態は想定しにくい」。
安定的な分配金を確保するために、「日々の値動きをあまり気にする必要のない個人の強みを生かせる」局面。
少額投資非課税制度（NISA）などを活用し、短期的な景気サイクルにとらわれない長期目線で投資したい。
・小売り決算にみる「残存者利益」 コロナ後の業界のかたち 編集委員 鈴木哲也
小売業各社による2023年2月期の決算発表が本格化している。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・小売り決算にみる「残存者利益」 コロナ後の業界のかたち 編集委員 鈴木哲也
ファーストリテイリング <9983> ［終値29065円］。
かつて「ユニクロ」は値上げで客離れが起きたことがあるが、昨年の値上げは消費者に受け入れられたようで、毎月の販売状況は良い。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・どうなる 住宅ローン変動金利 編集委員 清水功哉
植田日銀はマイナス金利の解除はどこかで決めるかもしれないが、ゼロ金利の幕引きのハードルは低くないだろう。
さらに仮に後者を解除した後も、今の日本経済の実力を前提にすれば、早期の大幅な金利引き上げはなさそう。
総じて言えば、現時点では変動型ローンの金利上昇リスクをあまり過大に受け止めなくていいだろう。
とはいえ、極めて低い現行の金利が永久に続くとは限らないのも事実。
変動型ローンの金利が上がった時、固定型金利は先行して上昇してしまっていると考えられる。
固定型に影響を及ぼす長期金利は、短期金利より先に動きがちだからだ。
いったん変動で借り、その後固定に切り替えようと考えている人は留意すべきポイントだ。
・Focus 植田日銀 9万字から占うかじ取り 本紙「異見達見」の寄稿35本を読み解く
日銀総裁に植田和男氏が4/9就任し、新体制がスタートする。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・スイス、銀行救済で危機封じ込め UBS・クレディ株主総会で不満噴出、残る火種
スイス政府は金融大手UBSによる同業クレディ・スイス・グループの救済買収を主導し、金融危機をひとまず封じ込めた。
株主の賛否を問わず当局が進めた再編劇について、4/4～5に開かれたクレディ・スイス、UBSの株主総会では株主から不満の声が相次いだ。
UBSは4/5に株主総会を開いた。
株主からは「両行の住宅ローンのシェアはスイス全体で3割になる。
統合は大きなリスクになる」「UBSはクレディ・スイスが抱えるリスクも引き受けることになる」など、非難する声が相次いだ。
4/4のクレディ・スイスの総会では同行のアクセル・レーマン会長は冒頭、「買収か破綻の二択しかなかった」と釈明に追われた。
・スイス、銀行救済で危機封じ込め UBS・クレディ株主総会で不満噴出、残る火種
特にクレディ・スイスの株主が反発しているのは、UBSによる買収金額。
買収額は30億スイスフラン（約4300億円）と、
買収合意前の3/17時点で約1兆円あったクレディ・スイスの時価総額の半分以下にとどまる。
買収に伴いスイス中銀はUBSとクレディ・スイスに1000億スイスフランずつの流動性支援枠を設定するうえ、
スイス政府はUBSに対して今後生じうる損失を90億スイスフランまで保証する。
いまもなおスイス政府には厳しい視線が注がれている。
世論調査では5割強が買収に反対という結果となった。不利益を被る株主や債券の投資家は訴訟の検討に入った。
米国では集団訴訟が呼びかけられている。金融不安の火種はくすぶっている。
・サウジ減産、ほくそ笑む米シェール
石油輸出国機構（OPEC）とロシアなどで構成する「OPECプラス」に加盟するサウジアラビアやイラクなどによる
日量110万バレル超の追加減産の決定はパニックの臭いが漂う。
昨年11月に200万バレルの減産を決めたばかり。
OPECだけでなく、ロシアや米国のシェール開発企業にも利益をもたらすだろう。
原油価格は金利上昇と経済成長の減速を反映している。
OPECプラスの予想外の減産発表は短期的に原油の下値が設定されたことを意味する。
中国需要は夏に向けて回復するはずだが、世界経済は依然として脆弱な状況にある。
不測の出来事によって供給に支障が生じない限り今年の原油価格は1バレル100ドル未満で推移するはずだ。
・新興EV勢、生存かけ金策に走る
金利の上昇と資本集約型企業は相性がよくない。
例えば米新興電気自動車（EV）メーカーのニコラ。
かつてSPAC（特別買収目的会社）から引く手あまただった同社の時価総額は
3年前につけた過去最高の290億ドル（約4兆円）近くから現在は7億ドル未満に縮小している。
株価の下落と借り入れコストの急上昇で、赤字のニコラが自動車の開発・生産に必要な資金を調達するのが困難になった。
米リヴィアン・オートモーティブは3月初めに転換社債13億ドルを発行すると発表。
2月には、高級EVで米テスラのライバルである米ルーシッド・グループが15億ドルの増資を実施した。
迫り来る再編を乗り切ろうとするEVの新興企業がこれに続くだろう。
生き残った企業にとって、長期的なトレンドは良好だ。
EV企業の株価は軒並み急落し、ここ12カ月で7～9割値下がりした。
失速したEVメーカーすべてが再出発できるわけではない。
・銘柄ウオッチ ダイワボウHD <3107> ［終値2331円］みずほ証券「買い」で調査開始 週間で約7%上昇。
詳細はコロ朝プレミアムに掲載済 http://www.koronoasa.com/info/
・銘柄ウオッチ 象印マホービン <7965> ［終値1660円］通期業績の上振れに期待 週間で約4%上昇。
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・銘柄ウオッチ ネクステージ <3186> ［終値2215円］大幅な減益を嫌気 週間で約20%下落。
中古車販売などを手掛ける。
4/3、2022年12月～23年2月期の連結純利益が前年同期比59%減の12億円になったと発表。
4/4には大幅な減益決算を嫌気した売りが膨らみ、前日比13%安まで売られる場面があった。
その後も下落基調が続き、4/7には一時2194円と年初来安値を連日で更新。
「オークション相場の影響を強く受けてしまったことは印象が悪い」との見方を示した。
・銘柄ウオッチ FRONTEO <2158> ［終値673円］投資判断下げに反応 週間で約15%下落。
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・発掘 滋味スゴ銘柄 ミクニ <7247> ［終値322円］燃料噴射を制御、インドで成長
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・ここが知りたい アインHD <9627> ［終値5280円］ 調剤報酬が減額、収益の確保策は かかりつけ薬局で報酬底上げ
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・IPO Fusic（フュージック） <5256> ［終値5550円］ 3/31上場 納富貞嘉社長「顧客の水準に合わせDX支援」
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・IPO TMN （トランザクション・メディア・ネットワークス） <5258> ［終値1234円］4/4上場
大高敦社長「決済機能、800万カ所に導入余地」
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・米ハイテク株、戻りに息切れ感 強まる景気懸念「逃避先」の見直し広がる
ハイテク株の戻りに息切れ感が出てきた。
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・原油先物相場が日本時間4/3の取引で大幅に上昇。
石油輸出国機構（OPEC）と非加盟の産油国で構成する「OPECプラス」の加盟国が追加減産を決めたため。
市場参加者が予想していなかった「サプライズ減産」で原油価格が高止まりすれば、
米国の予想インフレに上昇圧力がかかり米連邦準備理事会（FRB）の利上げ継続の観測を高めるとの見方も出ている。
金融システム不安などで後退していた米金融引き締め観測が再燃するようだと、再び円安・ドル高進行に弾みがつく可能性がある。
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2022年 週末の【銘柄研究】検証（2022年9/11現在）
11/12 9/24 8/6（9227）マイクロ波化学
11/6 （6338）タカトリ 10/15（6526）ソシオネクスト
9/10（6521）オキサイド 8/27（7011）三菱重工 など注目
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